La controversia trattata dal Tribunale di Rovereto nella sentenza n. 119/2026 del 03-06-2026 trae origine dal mancato perfezionamento del contratto di appalto relativo al progetto di riqualificazione energetica del condominio tramite Superbonus 110%. Una società predisponeva un’offerta per l’esecuzione del cappotto termico di un condominio, illustrata in assemblea il 31 marzo 2022. I condomini accettavano la proposta incaricando l’amministrazione di sottoscrivere a nome del condominio il relativo contratto di appalto, ma successivamente nessuna firma veniva apposta dall’amministratore.
Secondo la società appaltatrice la sola accettazione assembleare era sufficiente ad integrare la conclusione del contratto di appalto. Il successivo rifiuto del condominio di procedere ai lavori veniva ritenuto quindi un recesso unilaterale, con conseguente obbligo di rimborso delle spese sostenute preparatorie urgenti e risarcimento del mancato guadagno.
Invece il condominio riteneva che nessun contratto fosse stato perfezionato, perché alcuna firma da parte dell’Amministratore era conseguita alla delibera, inoltre, la bozza contrattuale inviata dall’impresa quattro mesi dopo l’assemblea conteneva condizioni diverse dall’offerta originaria.
Il condominio evidenziava anche che l’offerta prevedeva una condizione sospensiva: l’appaltatrice avrebbe dovuto ottenere l’avvallo degli istituti di credito per il finanziamento e l’acquisto dei crediti fiscali, condizione mai verificatasi.
Il Tribunale ha respinto integralmente le domande dell’attrice. Secondo la giudice non si era perfezionato alcun contratto di appalto, poiché la delibera assembleare non costituiva un’accettazione dell’offerta ma rappresentava soltanto un’autorizzazione all’amministratore a stipulare il contratto.
Inoltre il Tribunale ha accertato che la proposta contrattuale prevedeva che l’appaltatrice dovesse ottenere l’avvallo degli istituti di credito prima della firma, condizione non verificatasi. La bozza contrattuale inviata dall’impresa quattro mesi dopo l’assemblea conteneva poi condizioni diverse dall’offerta originaria, circostanza incompatibile con l’idea che il contratto fosse già concluso.
Il Tribunale ha escluso la responsabilità precontrattuale del condominio: l’appaltatore era consapevole delle difficoltà tecniche e dei mutamenti intervenuti, e aveva essa stessa modificato le condizioni dell’offerta.
In conclusione, tutte le domande dell’attrice sono state respinte e la società è stata condannata a rifondere al convenuto le spese di lite.
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